無料小冊子
- そこまでノウハウを出していいのか！？と言われた小冊子。
これを読めば、あなたは提案されているアパート・マンションの事業計画書を自分でチェックできる。
今すぐダウンロードしよう！
(下記フォームにてメルマガを登録していただくと ダウンロード方法とパスワードが返信されます。) -
CONTENTS
MailMag
-
『ニューリッチ大家さんになるアパ・マン経営スクール』(ID:0000261520)
読者登録・解除フォーム
メールアドレスを入力してボタンを押すと登録・解除できます。 -
『まぐまぐ！』から発行しています。
LINKS
建築コンサルティング制度
私がまだ、住宅会社に勤務していたとき、年間に何百人というオーナー様に会ってきました。そのときよく耳にした言葉は・・・
「こんなはずではなかった。建築会社の営業マンが言っていた事と違う。」
「もう、アパートは建てない。全然儲からない。」
「色々な会社が色々なプランを持ってきているが、みんな言うことが違う。どれが本当によいのかわからなくなってきた。」
これらのオーナー様の話は、事業パートナーとなるべき、建築会社、設計士、不動産会社、銀行、税理士などのスタッフの足並みがそろわず、事業予算をオーバーしてしまったり、本当は必要な支出を計画していなかったり、オーナー様にしっかりメリットとデメリットとを伝えていないことに起因しています。
では、なぜ専門家がそろっているにもかかわらず、こんなことになってしまうのでしょうか？
▼それは自分の専門分野に特化してしまっているが故に起きてしまっているのです。
例えば、建築会社の例でいいますと、
建築会社は建物を作って売上げを上げるのが第一ですからオーナーは2階建てでいいと言っているのに５階建ての建築費がかかるものを勧めたりします。
また、木造で十分な企画にも関わらず、自社が木造が苦手であると鉄筋コンクリートを勧めたりします。
そのコストアップの収支を合わせるために、むりやり高額な家賃設定で解決しようとすると、実際募集をかけてみたら入居が入らないということも、よく聞くはなしです。
設計と建築業者が別の場合、設計が過剰だったとしても、建築許可を受ける前ならコストを下げるための技術を建築業者は持っています。
しかし、建築業者決定の段階では、すでに建築許可が下りてしまっていることが多く、変更がききません。こうなると、建築業者は「背に腹は変えられず」無理して受注するために予算が厳しくなり、手抜き工事や仕上げの悪さが目立つ建物になってしまいます。
次に設計士の場合はというと、
設計士で税金と事業収支のことが完璧に頭に入っている設計士は本当にごくわずかです。
なぜなら、建物には一般住宅、店舗、事務所、工場、分譲マンション、アパート、賃貸マンションなど沢山の種類があり、設計士によって実績や得意分野が違います。
また、設計士は「良い建物を建てたい」と皆さん思っています。もちろんそれは悪いことではありません。しかし、自分の設計コンセプトを全面に押し出しすぎてしまった挙句、建築予算オーバーになってしまうことも良くある話です。
また、設計料の相場をオーナーが知らないことを良いことに、相場をはるかにに超える設計料を支払っていたということも時々聞きます。
さらに、不動産会社の場合は・・・
募集、管理業務を受注するために、相場とかけ離れた募集家賃を提示し半ば強引に管理の委託を請け負う業者をよく見かけます。
これは本当に注意しなければいけません。いざ募集をかけてみたら、入居者は決まらずに、家賃を下げなければならない。最初から計画通りいかないということになってしまいます。
サブリース会社や一括借り上げ会社にも同じことが言えます。
この相場からかけ離れた家賃から逆算して建築予算を決めて借り入れをおこしていたら大変なことになります。
さらに、銀行の場合はというと、
銀行にとって良いお客様とは、「安全な人で、高い金利でお金を借りてくれる人」です。
簡単に言うと、安全な人というのは収入が多く、担保が沢山ある人です。
銀行からみれば、もちろん担保は多いにこしたことはありません。
ですから、銀行のいいなりで必要以上の担保を提供してしまい、トラブルに発展するケースもあります。
また、建築業者や不動産業者の紹介まで介入してくる場合がありますが、
「銀行が紹介するから大丈夫だろう」などという甘い考えは禁物です。
業績不振の建設会社から、貸し付けている資金を早期に回収するために仕事を紹介するといったことはよくある話です。
そんな資金繰りのひっ迫している建設業者の施工が優れているとはとれも思えません。
そして、税理士の場合はというと、
まず、税理士のでも法人の申告や帳簿をつけたりする税理士は沢山います。しかし、資産税（相続税や固定資産税や譲渡税や取得税）に詳しい税理士は本当に少数です。
なぜなら、相続というのはまず、人生において1度だけしか起こりませんし、相続税の申告が必要な人というのは亡くなる人の中で５％ほどしかいないからです。
そんな中で賃貸事業を積極的にコンサルティングしている税理士はあまりいません。
また、賃貸経営自体に詳しい税理士は皆無といっていいでしょう。
そのため事業開始前に必要な書類を税務署に出すのを忘れてしまったため、税金を多く払いすぎてしまったり、損金処理できるはずだった経費が処理できなかったりという話もよくある話です。
このように、一見、全員、賃貸経営に関する共通の知識を持っているかと思えば、これらの専門家はまったく別々のことを考えています。
結局、誰かが事業そのものをまとめあげていかなければならないのです。
これをオーナー様と一緒にまとめあげることが、ファイナンシャルプランナーの仕事です。
オーナー自身がそれをまとめあげることが一番の理想なのですが、専門知識は多岐に渡り、さまざまな問題が相互に絡み合ってくるため、やはり信頼できるプロのパートナーと事業を進めていくことが重要になってきます。
「でも、大手の建築会社なら、プランニングから建築工事、一括借り上げなどの家賃保証までやってくれる一貫体制が整っているから安心できるのではないでしょうか？」
確かにそういう選択肢もあります。
しかし、大手建築会社にお任せするという選択をする前に一度確認していただきたいことがあります。
すでに大手建築会社から提案されているプランがあれば、今すぐ次の計算をやってみてください。
≪ 年間の家賃収入÷総事業費×１００＝●●％ ≫
誰でもできる簡単な計算式です。
この場合の総事業費とは、建築本体＋付帯工事費＋設計費＋税金＋諸経費などすべてを含んだ金額です。
この式は、何を計算しているかと言いますと、いわゆる「利回り」です。
それもこの式は賃貸住宅経営に必要な固定資産税などの経費が引かれていませんので、
「表面利回り」を求めています。
もし、あなたがこの計算をしてみて、利回りが１０％未満の場合には、アパート・マンション事業の利回りとしては適正であるとは言えません。
今まで多くの大手ハウスメーカーや大手建築会社のプランをみてきましたが、ほとんどのケースで利回りが８％程度のプランばかりです。
では、なぜそうなるかというと、私も勤めていたのでよくわかるのですが、大手メーカーは建築が高いのです。
どうして建築費が高くなるのかと言いますと、大手メーカーの場合、ＣＭやチラシをはじめとする宣伝広告費、歩合給をはじめとする高額な人件費、住宅展示場や営業所の膨大な経費が建築費に上乗せされるからです。
そのため、建築費が高く８％程度の利回りにしかならないのです。
今、アパートやマンションの中古市場では、利回り８％の物件はたくさんあります。
中古の賃貸住宅を買うということは、建物だけでなく土地もついてくるということです。
あなたは、もともと土地を持っているにも関わらず、新築のアパート、マンションの利回りが８％しかなかったらどうですか？
この利回りなら、あえて新築なんかせずに中古のアパートやマンションを買った方が得ですね。
このように、
「設計、施工から家賃保証」まで一貫体制をとっているから大手建築会社は安心だ！」
と思っても、賃貸住宅経営の適正な利回りが確保できないのであれば、いくら大手建築会社であれ、投資リスクは計りしれないものになってしまう可能性は大きいのです。
▼「あなたのために」がファイナンシャルプランナー大谷光弘の建築コンサルティングです。
賃貸事業を始めるにあたっては、建物が完成するまでの間が極めて重要です。
なぜなら、賃貸経営の成功の鍵は、企画がその８０％を握っているからです。
つまり、建物が完成するまでの間であなたの事業が成功するかどうかが決まってしまうのです。
弊社では、賃貸住宅経営のあらゆる分野に精通したファイナンシャルプランナーの私自身がオーナー様の事業をサポートさせて頂く、「建築コンサルティング制度」を提供しています。
この建築コンサルティング制度は単なるコンサルタントとは違い、消費税、相続税をはじめとする税金のアドバイス、立地調査、事業企画、設計、建築業者の選定、設計管理、入居募集・管理アドバイスまでもが網羅されたシステムです。
このシステムはすべての費用をガラス張りにし、もっともオーナー様に利益をもたらすよう、コンサルティング業務に特化した制度です。
▼「そうは言っても、コンサルティングって具体的には何をしてくれるの？」
では、弊社の建築コンサルティング制度の具体的内容と、導入することによってあなたが得られるメリットの一部をご紹介すると・・・・
消費税還付コンサルティング
消費税は、建築費が１億円なら５００万円、２億円なら１０００万円になります。
この５００万円、１０００万円もの消費税を取り戻す方法があるのをご存知でしたか？
ほとんどの税理士が「無理だ」と言って相手にしてくれません。
なぜだか分かりますか？それは消費税を取りもどした経験がないからです。
消費税は企画の段階からしっかり準備をすれば１００％取り戻せます。
その他の税務対策
賃貸住宅経営にまつわる税金は、消費税、相続税、所得税、取得税、固定資産税などさまざまな税金が関係してきます。
効率的な節税をし、利回りの向上とキャッシュフローの最大化をするために税務に関するアドバイスをいたします。
賃貸住宅にまつわる税務に熟知していますので、後になって税金をはらいすぎてしまったという失敗がなくなります。
相続対策アドバイス
相続対策は相続税を減らす節税対策だけではありません。その他に、分割対策、納税対策が必要です。
事業を開始する前に、その資産を誰にどのように引き継いでいくかをお伺いし、相続対策を踏まえて、誰がどういった資金を利用し、どのような開発を行うのがベストなのかをアドバイスします。
事業収支計画
市場調査を行い、基本プランをもとに、コンセプト、投資金額、方向性を打ち合わせし、
より安全で確実な事業アドバイスをし、プランを確定していきます。
有利な資金調達方法、利用可能な補助金もアドバイス致します。銀行融資の代理交渉もいたします。
この段階で採算が合わない計画は中止することもあります。
実施設計
決定した基本プランを基に実施設計を行います。
弊社は、デザインと予算をバランスよく設計できる設計士を厳選して設計の依頼をします
私は住宅会社出身のファイナンシャルプランナーですので、過度な設計になり予算をオーバーしないように、設計の進捗にあわせて施工単価をチェックしながら設計を行うことができます。
募集・管理計画
オーナー様の物件管理にさける時間や労力によって最適な管理プランをご提案します。
時には、事業計画よりも実際運用を開始したときの方が、利益が多くなるような効果的な募集・管理方法をアドバイスすることができます。
また、専門的で判りにくい契約内容のチェックやアドバイスも受けることができます。
施工業者選定
弊社の建築コンサルティング制度においては、施工業者はオーナー様とお打ち合わせをさて頂きながら決定します。
選定に当たっては、見積もりはもちろんのこと業績、財務内容も調査し、総合的な材料を基に決定します。
設計管理
魅力的な建物にするため、そして工期内に工事が無事完成するよう施工業者と定例打ち合わせを原則として月１〜２回行います。
このように、通常設計事務所が行う業務に加えて、賃貸経営にまつわるさまざまなコンサルティングを受けることができます。
更に、建築コンサルティング制度を導入するメリットはこれだけではありません。
建築コンサルティング制度は、建築し終わったら終わりではありません。建物完成後も
弊社の会員になって頂くことによって建物の管理運営、余業資金の運用方法など、さまざまなコンサルティングを受けることができます。
アパート・マンション建築は建てたらそこで終わるわけではなく、そこから経営が始まります。
オーナー様の大切な資産をプロが一生フォローしていくことも可能です。
弊社の建築コンサルティング制度は施工を伴わない制度ですので、日本どこでもコンサルティングを受けることができます。
可能な限り、直接現地に伺い打ち合わせを行います。
また、実際に行うコンサルティングでは、大谷が直接コンサルティングを行います。
ただし、１年にお引き受けできるご依頼には限界があります。他のクライアント様へのクオリティーを守るために、私のキャパシティーを超えるご依頼があった場合には、一時募集を中断させていただくことになりますのであらかじめご了承ください。
賃貸住宅事業を完成させるのは、それだけきめ細やかなサポートが必要になるのです。
「でも本当にまかせても大丈夫なのかな？実績がないと正直言って心配だなぁ〜」
では・・・
▼私が携わった物件のオーナー様の生の声をお聞きください。
愛知県春日井市 小林 弘様本当は、最初は建てるつもりはなかったのです。最初はあるハウスメーカーに土地を貸して欲しいと言われて話をきいたのですが、思った収益がなくてお断りしました。
お断りしたら、今度はアパート提案を持ってきたのです。しかし、よく収支の計算をしてみると、以前建てたアパートより建築費も高く家賃収入も少なくこれでは何をしているかわからないと思いました。
そこで、大谷さんに相談したのです。建築はあまり考えていなかったのですが、この地域は区画整理が進み固定資産の評価が上がるので固定資産税の支払いが大変になると思い、何か対策はしておいた方がいいかなぁと思い決断しました。
大谷(1) どうしてハウスメーカーではなくて私達を選んで頂けたのですか？
やはり信頼関係ですね。こういうことは金額も大きく信頼がないと任せることはできません。おじいさんの時代からのお付き合いですから、信頼して任せしました。
あと、なんと言っても収益性が違いすぎました。ハウスメーカーが提案してきたプランより投資金額が少ない上に、月に７万円以上収益に差があったので、迷わず選択できました。
大谷(2) 建築した感想はいかがですか？
デザインがこの辺にはあまりない感じで和風な感じが気に入っています。設計士さんも気軽に何でも相談できる方で良かったです。
建築費も十分お値打ちだったので大変満足していますよ。
大谷(3) 人にお勧めできますか？
もちろんできますよ。今、親戚で土地の利用に迷っている人がいるので紹介します。
不動産株式会社 Tマネジャー様の声
久々に良い物件を見ました。長年賃貸物件を見ているのでそうそう感動はしないのですが今日は感動しましたね。
デザインも素晴らしいですが、特に色々な気づかいがされていて素晴らしいと思います。
特に賃貸住宅であの坪庭はいいですね〜。今までにないですね。
それにお風呂に窓がついている所とか・・・
お風呂って結構すぐカビが生えるんですよ。最近の賃貸住宅でお風呂に窓がある物件はほとんどないのが原状です。ですから、入居者の方は喜ぶと思いますよ。
不動産会社 H様の声
この規模でこんなデザインを考えた物件は珍しいですね。良い物件ですので、どんどんお客さん紹介しますよ。
でも、もうほとんど決まってしまって、１つしか空きはないですけど・・・。
長くお付き合いしたい物件ですね。
愛知県春日井市 Ｉ．Ｔ様
大谷Ｑ. どうして不動産投資をしようと思いましたか？
Ａ. 私は、外国人なので日本の建築業者やファイナンシャルプランナーの知り合いがいなかったので、ある司法書士の先生から大谷さんを紹介してもらったのがキッカケでした。
どうしてアパート経営を始めたかというと現金を銀行に預けておいても金利が安くて資産が全然増えないと思ったからです。それにペイオフも心配でした。
私は、土地も建物も現金で買ったのですが、それだけの資産を現金で持っているとなくなってしまうからです。何かを買おうと思えばすぐに買えてしまうし、旅行に行きたいと思えば行けるし、なくなってしまうスピードが速いと思ったのです。家賃収入で貰えば、お金を使える範囲は、限定的にならざるをえないのでいいと思いました。
大谷Ｑ. 投資に関して何か不安はありましたか？
Ａ. 日本人の友達に相談したら管理が大変だからやめた方がいいと言われたのですが、しっかりした管理を行ってくれるとのことでしたので不安は、ありませんでした。
すべてのことは信頼がないと始まりませんね。
大谷Ｑ. アパートを建ててみてどうでしたか？
Ａ. すべて大谷さんにお任せしたのですが、土地も安くて良い土地を探してもらえましたし、提案してもらったプランは10年で投資したお金のほとんどが戻ってくる良いプランでした。今のところ家賃も下がっていなし、毎月決まったお金が口座に入ってくるので安定した収入源になっています。ですから不動産に投資して良かったと思っていますよ。
愛知県名古屋市 鷲尾 喜八様
大谷Ｑ. どうして土地活用をしようと思いましたか？
Ａ. 実家から相続した土地があって、最初は自宅を建てようと思ったのですが、今の自宅からかなり離れた所に土地があったので通勤のことなどを考えてそこに自宅を建てるのは止めました。
そうしますと、その土地の草取りとか管理するのも大変で、固定資産税も馬鹿にならないし、何か収入が得られたらいいなあと思い大谷さんの強い勧めもあって賃貸住宅を建てることに決心しました。
大谷Ｑ. 活用に関して何か不安はありましたか？
Ａ. 私は特に不安はありませんでした。
大谷Ｑ. アパートを建ててみてどうでしたか？
Ａ. 建ててみて良かったですね。今考えると、時期的にも良かったです。正直なところ最初は、そんなに慌てて建てなくてもいいかなとも思いました。でも、実は、建築後しばらくして勤め先の業績が余りよくなくて、会社を早期退職したんですよ。
退職によって、ある程度まとまったお金が入ったのですべて借り入れを返済しまた。
退職した後では、さすがに新しい事業を起こすという気持ちにはなれなかったと思います。そして、借り入れをすべて返済したので入ってくる家賃はすべて手取りになりましたので、仕事をしなくても何とか食べていけるようになりました。
だから、退職した後、どうしてもすぐに次の仕事を見つけなくてはいけないということもなくなりました。そういう意味で早く活用を決心しておいて良かったと思っています。
あと、年金だけでは老後が暮らしていけるか心配だったのですが、年金の他に収入ができたので心に余裕ができました。
管理もすべて任せてあるので、もう、わざわざ草取りに行かなくてよくなりましたし。
ですから、総合的に考えて本当に大谷さんに勧められて建築して良かったと思いますよ。もう長いお付き合いですが信頼できる人なので他の人に紹介もできる方です。
▼建築コンサルティングを依頼するといくらかかるのか？
さて、肝心な費用については、ご依頼の地域や開発規模によって異なりますが、基本的に設計料込みで工事費の７％となります。（小型物件は７.５％〜８％）
（財）東京建築士協会の規定する設計報酬が７％以上ですので、通常の設計報酬の範囲内で設計はもとより、資産運用のプロによるさまざまなコンサルティングを受けることができます。（遠隔地の場合は別途交通費がかかります。）
通常の設計事務所の場合、賃貸経営や資金調達、税務のプロではありませんから、これらの専門的な分野に関しては、あなた自身が勉強するか、税理士や不動産業者に依頼しなければなりません。
一方、建築コンサルティング制度の場合には、ほぼ通常の設計料程度のご負担だけで、ありとあらゆるサポートを受けることができるのです。
もし、仮にあなたが消費税の還付をした場合、それだけで建築費の５％が還ってくることになりますので、実質的な負担は２％しかありません。
事業に対するメリットは報酬以上のものであると自負しておりますが、ご安心して頂くために今回の募集に限り、２０％の返金保証をいたします。
私自らコンサルティングを行い、ご満足されなければコンサルティング料の２０％を返金いたします。
正直、ノウハウを提供し苦労したあげく、返金請求されたのではたまったものではありません。
コンサルティングを行う以上、私は全身全霊を傾けます。
これは、自分自身を追い込むことで、あなたへのサービスのクオリティーを保守させていただくためのものです。
このように建築コンサルティング制度は、オーナーの利益が最大限になるようにコンサルティングに徹する画期的な制度です。
しかし、この建築コンサルティング制度はオーナー様とお互いにコミュニケートしながら事業を進めていく制度ですので、「金を払ったのだから、全部おまえがやれ！」などと、
賃貸経営をいまだに片手間としてしかお考えになっていない方のご依頼はお請けすることができません。
特にこれからの賃貸住宅経営の成功には片手間ではなく、オーナー様自らが学び、実践していく姿勢が不可欠と考えるからです。
今後１年の間に賃貸住宅事業をお考えの方は、是非、弊社の建築コンサルティング制度の導入をご検討ください。
必ずやあなたの事業のよきパートナーとなれる事でしょう。
ただし、何度も申し上げていますが、コンサルティングのクオリティー保守のため対応可能な案件は年間数件が限度になります。
本年度対応可能な案件が一杯になりましたら、折角お問い合わせをいただいてもサポートさせていただくことはできなくなります。
もし、弊社の建築コンサルティング制度の導入を真剣に検討されたいという場合には、無料で導入にあたっての電話相談をいたしますので、今すぐこちらからお問い合わせください。
あなたのアパート・マンション事業のお手伝いができますことを心より楽しみにお待ちしております。
アパ・マン経営コンサルタント
追伸
今回のご案内は正式なお申し込みではなく、この制度を導入するかどうかにあたってご不明な点を直接きくことができる機会を設けさせて頂いた、という趣旨のものです。
今回あなたが、ご心配しているのは、
- 「設計料程度といっても具体的にいくらぐらいの費用がかかるのか？」
- 「いったいどのようなサポートが受けられるのか？」
- 「コンサルティングを依頼すれば本当に儲かる事業になるのか？」
といった疑問ではないでしょうか？
もし、少しでもこのような疑問をもたれたのなら、是非、こちらからお問い合わせください。
私が直接あなたの疑問に無料でお答えします。
土地の場所の条件等により１００％気に入って頂ける提案ができるとは言えませんが、もしかしたら、私とのほんの少しの会話が成功へのきっかけになるかもしれません。
また、事前に直接会ってコンサルティング依頼の事前相談をしたいという方も見えます。
そこで、建築コンサルティング制度導入を真剣に検討されている方にかぎり、
- 当オフィスにおいでいただく場合・・・２時間まで１０，５００円
- 私が出向く場合・・・・・・・・・・・２時間まで２１，０００円《交通費別途》
にて、直接ご相談に応じさせて頂く事も可能です。
ただし、その後正式に建築コンサルティングに至った場合、事前相談費用はコンサルティング費用から差し引かせていただきます。
ご希望の方は、予定の調整をさせていただきますので、こちらからお問い合わせください。
